El mantenimiento preventivo se refiere a las distintas medidas que se pueden tomar en previsión del daño de equipos, maquinarias, instalaciones y edificaciones, en lugar de esperar a que ocurra una falla para luego arreglarlo. El mantenimiento preventivo suele consistir en diversos métodos de preservación de áreas, equipos y medios y sus funcionalidades. Generalmente los fabricantes de equipos, proveedores y expertos de temas, dictan reglas para el mantenimiento preventivo.
Consideraciones sobre el Mantenimiento Preventivo (MP)
- Garantizar el buen estado y conservación de inmuebles, equipos y sistemas técnicos de todo tipo.
- Algunos expertos consideran que el mantenimiento preventivo debe representar el 70% del gasto de mantenimiento.
- El mantenimiento preventivo es de carácter obligatorio y no se debe aplazar o suspender por motivos de ocupación.
- Se elabora el programa anual de mantenimiento preventivo a las habitaciones, los equipos y las instalaciones/infraestructura del hotel.
El mantenimiento preventivo del hotel se puede clasificar en tres grandes grupos:
Secuencia del Mantenimiento Preventivo del Hotel.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO DE HABITACIONES (MPH).
- Se realiza mínimo 2 veces al año en intervalos de seis meses. Lo ideal es tres veces al año en intervalos de cuatro meses.
- Puede durar hasta 3 días. Dos días para trabajos de mantenimiento y el tercer día para Limpieza Profunda por Ama de Llaves.
- El programa anual de mantenimiento preventivo de habitaciones es preparado en conjunto por Mantenimiento y Ama de Llaves, con el fin de organizar ordenadamente las fechas de intervención en las habitaciones.
- Cada mes, considerando el programa, se deben disponer de los materiales e insumos.
- Se aplican check list a las habitaciones designadas, listando los defectos a corregir. El check list lo realizan juntos Mantenimiento y Ama de Llaves.
- Mantenimiento designa los operarios que harán el trabajo y entrega los recursos necesarios.
- Los operarios designados dan cumplimiento al check list en el tiempo establecido.
- El Gerente de Mantenimiento revisa los trabajos realizados, corrige o acepta el MPH.
- La Ama de Llaves acepta o rechaza el MPH. En caso de rechazo, se realiza retrabajo hasta la completa satisfacción del check list.
- Mantenimiento y Ama de Llaves actualizan el programa de Mantenimieto Preventivo y archivan el check list cumplido.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO A EQUIPOS (MPE).
- Cada equipo debe tener su ficha técnica donde se registran los datos más relevantes del mismo y se lleva el control de sus mantenimientos y reparaciones.
- Sobre las características de la ficha técnica de cada equipo se define los tiempos del mantenimiento preventivo y se elabora el programa de mantenimiento preventivo a equipos.
- Mensualmente, de acuerdo con la programación anual, se procede a:
- Revisión previa por el GMTO de los trabajos a realizar.
- Realizar el check list para cada equipo o grupo de equipos.
- Asignar el trabajo al operario designado.
- Apoyar al operario que realiza el trabajo.
- El GMTO supervisa el trabajo terminado.
- Archivar el check list de MP a equipos y registrar en la ficha técnica del equipo el mantenimiento realizado.
En el concepto de Equipos se incluyen los siguientes sistemas:
- Refrigeración y aire acondicionado.
- Motores e instalaciones eléctricas.
- Sistema de osmosis.
- Sistema albercas.
- Sistema pararrayos.
- Paneles solares.
- Hidráulica y bombas
- Sistema de incendios
- Instalaciones de cocina
- Lavandería y tintorería
- Elevadores
- Calderas/calentador e instalaciones de gas
- Cable TV
- Redes y computadoras
- Conmutador y telefonía.
- Cámaras de seguridad
- Música ambiental
- Cerraduras electrónicas.
- Cajas de seguridad
- Cocinas, hornos y otros
- Equipamiento menor (aspiradoras, cafeteras, licuadoras y similares.
MANTENIMIENTO PREVENTIVO A INSTALACIONES (MPI).
- En este concepto se incluye
- Fachada, trampas, barandales, lobby, recepción, restaurante, bar, cafetería, escaleras, mezanine, salones, pasillos de pisos, terrazas azotea, pérgolas, accesos a playa, palapas y cualquier otra parte física de la planta.
- La red hidráulica (agua fría y caliente, sanitaria, cisternas y tinacos, trampas de grasa y otras instalaciones de la planta hotelera).
- Sistema de ventilación.
- Instalaciones eléctricas (tuberías y canalizaciones, transformadores, centros de cargas, cajas de conexiones y otras instalaciones hasta la salida de uso).Instalaciones de gas (tanques, conductos y conexiones a equipos).
- Cualquier otra instalación que por su naturaleza se pueda considerar dentro de este concepto.
- Las áreas de edificación reciben un mantenimiento preventivo por lo menos una vez cada año consistente en resanes, pintura, acabados adecuaciones y optimización de espacios.
- Las instalaciones hidráulicas, eléctricas, gas y otras; se deben determinar por cada hotel de acuerdo con su estado y las normas establecidas por las autoridades.
- El Gerente de Manteimiento elabora el programa de mantenimiento con el objetivo de calcular los gastos e incluirlo en el presupuesto del año.
- Mensualmente, de acuerdo con la programación MPI, procede a:
- Revisión previa de los trabajos a realizar.
- Realizar el check list para cada sistema.
- Asignar el trabajo al operario designado.
- Apoyar al operario que realiza el trabajo.
- El Gerente supervisa el trabajo terminado.
- Archivar el check list del mantenimiento a la instalación y registrar en la ficha técnica correspondiente el mantenimiento realizado.
